受棚改货币化安置、购房需求外溢等因素推动，去年“火了一把”的三四线城市房地产市场近月来出现调整迹象。中国指数研究院6日发布的百城价格指数报告显示，11月份，中国100个受监测城市中，有31个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较10月增加12个。其中，三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较10月增加9个至21个，超三成的三四线城市房价在调整。

从各线城市新房均价来看，三四线城市也出现明显的涨幅收窄状况。数据显示，11月份，一线城市中，上海、广州、深圳房价均有所松动；二线城市新房均价环比上涨0.52%，较10月涨幅收窄0.03个百分点，其中厦门、济南、兰州连续两个月下跌；三四线城市环比上涨0.35%，较10月收窄0.28个百分点，在各类城市中收窄幅度最为显著。

整体而言，百城房价也呈现降温态势。报告称，11月，百城新建住宅均价为每平方米14641元人民币，环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点，回落较为明显。

全国土地市场也出现明显的降温迹象。一方面是流拍土地增多。据中指院统计，2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，总规划建筑面积为7529万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.3倍。

另一方面，土地成交溢价率持续走低，零溢价宅地增多。数据显示，全国住宅用地零溢价成交地块共12828宗，占总成交地块宗数的比重为57.3%，较去年同期提升2.0个百分点。

中指院分析称，整体来看，受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进，调控效果稳固延续，市场预期转向，房地产市场继续进入调整通道，一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整，预计未来整体房地产市场将进一步承压；二线城市内部行情周期轮动，其整体市场调整幅度将相对缓和；而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱，在市场调整周期其面临的压力较为严峻。

>>担忧

中小房企面临破产风险

半月谈记者梳理发现，今年以来，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，呈整体降温趋势。中国指数研究院数据显示，今年前三季度，全国300个城市住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

记者调查发现，当前中西部土地市场出现疲态，一方面是由于地价相比于前两年已经处于高位，受土地出让条件严苛、政策趋紧等影响，品牌房企拿地更趋谨慎；另一方面，部分开发企业前期疯狂拿地抢占市场、资金压力上升，如今正处于回归理性的调适阶段。

为遏制房价过快上涨，多地都出台了限房价措施，楼盘销售超过限价无法备案，同时土地出让的条件更加严格，项目开盘周期延长。如南昌市近期拍卖的土地出让须知明确，宗地成交后，在《国有建设用地使用权出让合同》中明确竞得人接受宗地商品住宅销售均价上限。宗地的商品住宅自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让。同时，交付土地后9个月开工建设，自开工之日起两年内整体竣工。

“相当于各个可能有利润的口子现在都扎紧了，在企业成本控制总体稳定的情况下，利润空间已经大幅压缩了，不会无原则地去拿地。”一位房企负责人说。

“地价趋稳，未来遏制房价不再遥远！”采访中，不少受访人士表示在当前严厉调控，以及库存较为充足、商品结构较为丰富等因素影响下，地价下跌对房价回调是一个有利条件。与此同时，也有一些“连锁反应”值得关注。

首先，高价竞拍的土地选择“沉睡”的情况日益增多，并可能由此衍生出系列金融和社会问题。2017年5月，首进南昌的名城地产(福建)有限公司在南昌朝阳新城拿下一宗纯居住用地，楼面价为13820元每平方米，刷新了此前东湖区11147元每平方米的楼面价记录，但至今没有开盘。

半月谈记者观察发现，在中西部一些城市，不少地块的楼面价与政府限价十分接近。“高成本压力下，过去一些企业可以通过另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格、提高首付比例等形式，来规避政府限价，现在这种渠道也被堵死了。”一位房企负责人说，土地出让价格最终还是要体现在房价上，在利润空间不断压缩的情况下，“地王”最稳妥的方式是“睡觉”。

“房企的资金都是滚动使用的，一旦被困住了，就没办法进行周转。”在这种情况下，一些房企负责人预测，今后一段时间可能会有一批中小房地产企业因资金链断裂而破产，导致金融系统的呆账坏账和“烂尾楼盘”，宜加强监控。

其次，有业内人士指出，随着土地流拍增多，越来越多的地方城投公司将介入接盘储备土地，可能存在国有资产流失风险。一些房企负责人指出，城投的核心业务和责任是开发政府指定的项目，但也有一条不成文的规定，如果商业项目没有主体接盘，城投也要去接盘。由于城投公司有一部分权力决定如何买卖土地，当其储备过量土地之后，存在低价甩卖的风险，可能带来国有资产流失，并存在腐败风险。

>>房闹

寒冬之下的楼市众生相

楼市传统的“金九银十”在今年落了空，相反，多地房产市场出现了“房闹”现象;同时，自媒体炒作楼市“取消限价限购”的消息也屡见不鲜。

近期，“房闹”事件陆续在上海、长沙、郑州、天津等多地上演。先是万科厦门白鹭郡传出了“五折大甩卖”、“退款100万”传言;后有泰禾合肥院子“降价4000元/平”促销，引来老业主堵门、拉横幅维权;再是杭州滨江未来海岸二期“降价40万”、江西上饶某项目房价“由1万元骤降至7000元”，轻者业主维权、退房，重者售楼处直接被砸。

所谓“房闹”，多数情况下是指已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而组织的针对开发商的、集体闹事行为。一般闹事原因也会包括房子质量问题、开盘价和宣传价不符等。

“房闹”乱象，其始在何?从根本上说，每逢楼市调控、信贷收紧、房价拐头向下，那些对房价“只涨不跌”产生信仰的人群或者是“投机客”，就必然会搞出一波房闹——毕竟损失的是实实在在的金钱和利益。

对于开发商而言，一些城市的房源需要通过市场化降价来促销，以减小库存去化和资金回笼压力，“房闹”因而难免产生。

在应对过程中，部分开发商起初尚有条件满足“房闹”的需求，通过降价补偿措施勉强维护品牌形象；但一味“纵容”，换来的却是“会哭的孩子有奶吃”的乱象频生。

比如一些房企开了不好的头，便会给行业内其他企业带来压力，纷纷效仿退款退房的“治闹”手段，最终造成购房者投机心理的进一步膨胀，只能涨不能跌的伪逻辑也逐渐被“坐实”。

较具讽刺意味的一个例子是，几年前北京楼市调控后的降价潮中，某小区业主因房价骤降大闹售楼处并要求退款退房;如今，该项目价格却已从当初2万元一平的原价，涨到了现在的5万多一平。

从常识上讲，价格围绕价值上下波动是价值规律的表现形式。在地产周期的下行期，开发商处于环境压力的降价行为乃是市场行为，和其他商品无异。

然而多年以来，中国楼市只涨不跌的惯性神话，支撑起了老百姓的“楼市信仰”，形成了“买到就是赚到”的观念。从购买方看，无论是投资者还是投机客，基本都用了信贷杠杆，一旦价格向下，便会形成放大损失效应，“房闹”也就在所难免。

       无独有偶，除了房地产市场下行周期内由降价引起的退房现象，二手房涨价时业主或中介的坐地起价、撕毁合同等行为也是闹事根源之一。这其中也都透露出市场“契约精神”的缺失。

        道理其实不难讲，如果房产一贬值你就要求对方退款赔偿的话，那么房产升值的利处又凭啥独吞呢？“涨了就乐，跌了就闹”的心态显然是不理性、不成熟的。

       当然，这也并不是说买方就要为“房闹”担上全责。以开发商房屋质量问题为例，当“高价拿地”遭遇政府“限价”，偷工减料、降低建筑标准、以至于业主退房退款的事件也屡屡发生。比如9月份北京二环华润昆仑域业交房时就存在明显的质量问题，多处水泥填补过的裂缝，与广告宣传时的房屋标准明显不符。

>>调控应避免房价暴跌式调整

       房地产调控的重点，在于抑制房价过快上涨，避免诱发楼市危机乃至更大范围的危机，通过保持房价长期基本稳定，缩小房地产业与其他行业之间的利差，有效引导资金回归实体产业部门，解决房地产投机炒作的历史顽疾。

       我国房地产市场全面调控至今，已两年有余。目前，我国长期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上，房地产价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导，整个产业链降温意味着调控已经取得了阶段性进展，这一调控成果来之不易，意义重大。

       可以说，目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的、有效的。调控重点在于抑制房价过快上涨，避免诱发楼市危机乃至更大范围的危机，通过保持房价长期基本稳定，缩小房地产业与其他行业之间的利差，有效引导资金回归实体产业部门，解决房地产投机炒作的历史顽疾。同时，实体经济发展将不断提高居民的收入水平。只要未来居民收入的涨幅长期超过房价涨幅，不断降低房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”方式，就能实现我国房地产市场“软着陆”，避免断崖式剧烈调整。这种着眼长期、主动调整、平稳化解的应对房地产市场风险策略，与当年美国和日本房价泡沫破裂时期的着眼短期、被动调整、剧烈波动的特点，形成了鲜明对比。

       日本楼市泡沫破裂时，首都圈和京畿圈新房均价在一年内分别下降了34%和49%，并进入连续十几年的下降期。房地产市场风险向金融市场及实体产业传导，导致日本经济结束了高速发展的黄金时期，陷入了20多年的低速发展。2007年美国次贷危机时房价大跌，2008年12月份标准普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2007年1月份下降了26%，并进入连续6年的下降期。

  与美、日等国家不同，我国土地所有制性质使政府部门具备了比美、日更强大的土地供给调整能力，调控效果在很大程度上取决于决策层的决心。如果供给主动去匹配需求，就能稳定房地产市场，确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

       尽管房地产对我国经济增长仍有较大贡献，但巩固调控成果的意义更为重大。我国高房价问题依然突出，核心城市房价收入比保持在20以上，部分城市甚至超过30，不仅远超国际普遍认可的水平，甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出数倍，房价继续上涨将会带来更大的风险。因此，即使短期内会在一定程度上影响经济增速，但必须避免重蹈过去房地产市场调控成为“空调”的覆辙。实际上，通过增加供给（包括租赁住房）来满足刚需群体的需求，在一定程度上也能保持房地产投资和销售的基本平稳。

       房地产调控不仅关系到经济发展，而且与国计民生息息相关，对其实行合理、适度的调控是必要的。总之，应该通过房价长期保持平稳，使房价涨幅低于收入和GDP增速，房价收入比逐步回落，避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整。这是我国房地产调控应该选择的道路。